Analyser la résilience des bâtiments grâce à des outils de diagnostic risque en ligne : l’exemple de la plateforme R4RE
La plateforme numérique Resilience For Real Estate (R4RE) est un outil d’analyse de la résilience des bâtiments développé par l’Observatoire de l’immobilier durable. Son volet Bat-ADAPT permet de déterminer les risques climatiques auxquels est soumis un patrimoine immobilier, et de cibler les actions prioritaires à mettre en place pour en réduire la vulnérabilité. Son volet BIODI-Bat intègre les enjeux liés à la biodiversité.
Diagnostiquer les risques pour cibler les réponses
Le secteur du bâtiment est particulièrement exposé aux risques physiques qui vont augmenter avec le changement climatique. Les lieux où l’on vit, travaille, étudie, consomme, etc. risquent d’être touchés par différents aléas selon leur localisation et leurs caractéristiques.
La plateforme R4RE analyse les risques physiques qui existent sur un bâtiment pour cibler les solutions et augmenter sa résilience. Elle facilite le passage à l’action pour l’adaptation des bâtiments pour les promoteurs, gestionnaires immobiliers, sociétés de conseil, foncières, bailleurs ou pour les particuliers.
Points forts
Un outil maîtrisé par l'utilisateur
Diversité des aléas traités
Un questionnaire pour personnaliser le diagnostic en fonction des caractéristiques du bâtiment
Recommandations d’actions spécifiques pour adapter un bâtiment aux risques auxquels il est exposé
Connaître les risques pour mieux adapter les bâtiments
La plateforme R4RE est un outil numérique d’analyse de la résilience du secteur immobilier mis à disposition par l’Observatoire de l’immobilier durable. L’outil comporte deux volets :
Bat-ADAPT, outil d'analyse des risques climatiques développé dès 2020. Il était à l’origine hébergé sur Taloen, centre de ressource de l’Observatoire de l’immobilier durable. C’est le volet le plus développé actuellement.
BIODI-Bat : volet d'analyse des risques biodiversité, intégré en 2022 avec la création de la plateforme indépendante R4RE.
Bat-ADAPT : une analyse de l’exposition et de la vulnérabilité des bâtiments aux aléas climatiques
Le volet Bat-ADAPT de la plateforme permet de caractériser le risque pour tous les types de bâtiments partout en Europe pour huit aléas :
Chaleurs
Sécheresses
Précipitations et inondations
Dynamiques littorales
Tempêtes et vents violents
Feux de forêt
Grands Froids
Mouvements de terrain
Pour chaque aléa climatique, l’exposition est calculée en combinant différents indicateurs climatiques et territoriaux conçus à partir de bases de données scientifiques, dont on peut consulter la source. L’Observatoire de l’Immobilier Durable travaille avec une dizaine de partenaires scientifiques pour construire ces indicateurs (Météo-France, CNRM, BRGM, …).
Cette exposition est croisée à la vulnérabilité du bâtiment, calculée à partir des informations techniques que l’on peut renseigner dessus. Ce croisement de l’exposition et de la vulnérabilité permet d’obtenir des indicateurs d’évaluation des risques climatiques auxquels fait face et va faire face le bâtiment.
BIODI-Bat : une analyse des pressions et défis liés à la biodiversité
Le volet BIODI-Bat sur la plateforme R4RE permet d’obtenir des indicateurs sur l’état de la biodiversité sur un territoire et renseigne sur le risque de la perturber. Les types de pressions exercées sont évaluées, et les milieux d’implantation des bâtiments sont caractérisés selon le défi auquel ils doivent faire face pour la biodiversité :
Conserver l’état existant qui est favorable,
Améliorer l’existant qui est d’un niveau intermédiaire,
Reconquérir la biodiversité qui est faible.
Le volet BIODI-Bat permet aussi d’obtenir un indicateur de potentiel d'accueil de biodiversité par le bâtiment, c’est-à-dire sa capacité à constituer un lieu de refuge et d'accueil pour les espèces animales et végétales, selon les caractéristiques renseignées dans le questionnaire. Un indicateur indique également la marge de manœuvre possible pour améliorer ce potentiel d’accueil.
Un questionnaire pour personnaliser le diagnostic en fonction des caractéristiques du bâtiment
Pour obtenir le diagnostic de son bâtiment, la première étape est d’entrer son adresse et de renseigner si c’est un bâtiment en exploitation ou une nouvelle construction, puisque Bat-ADAPT peut fournir une analyse pour les deux cas. On peut ensuite répondre à une quarantaine de questions pour caractériser le bâtiment, selon le niveau d’information dont on dispose dessus.
Certains indicateurs sont prospectifs, et peuvent être visualisés à différents horizons temporels, jusqu’à 2090. L’analyse prospective se base sur les données du GIEC, selon trois scénarios :
Ambitieux (RCP2.6) : augmentation de la température d’environ 1,5°C
Intermédiaire (RCP4.5) : augmentation de la température d’environ 2°C
Business as usual (RCP8.5) : augmentation de la température de 4°C ou plus
Pour chaque bâtiment, un diagnostic par aléa est disponible, avec des représentations graphiques des indicateurs (courbe d’évolution pour les indicateurs prospectifs).
Ce diagnostic permet de voir comment le bâtiment est plus ou moins exposé et vulnérable à chaque aléa. Un diagnostic global multi-aléas est également disponible.
Des recommandations pour améliorer la résilience des bâtiments
Des « recommandations d’actions adaptatives » sont également données pour chaque aléa. Elles se basent sur le Guide des actions adaptatives au changement climatique de l’OID. Il est possible de les classer par score de résilience pour connaître celles qui permettraient d’augmenter le plus la résilience du bâtiment. Différents filtres permettent également de trier ces recommandations :
Selon les zones du bâtiment sur lesquelles on veut agir
Selon les étapes de mise en œuvre auxquelles ces solutions s’appliquent (construction, rénovation, exploitation)
Selon le niveau de compétence qu’elles demandent
Une saisie des données simplifiée et illimitée pour les membres de l’Observatoire de l’Immobilier Durable
La plateforme dispose de davantage de fonctionnalités pour les membres de l’Observatoire de l’Immobilier Durable qui ont souscris à une adhésion payante. Cette adhésion est obligatoire pour les professionnels qui souhaitent rentrer plus de dix bâtiments sur la plateforme. Les membres peuvent saisir leurs bâtiments via un Excel qu’il est possible d’importer directement sur la plateforme, plutôt que de répondre au questionnaire bâtiment par bâtiment. Cela est indispensable lorsque l’on dispose d’un patrimoine important.
Les membres ont également accès à une synthèse de leur patrimoine, avec une répartition des niveaux de risque. Ils peuvent renseigner la mise en place d’actions d’adaptation, pour faire augmenter le score de résilience de leurs bâtiments.
Un outil transparent qui s’adapte aux besoins de ses utilisateurs
L’Observatoire de l’Immobilier Durable a fait le choix d’afficher une transparence totale sur ses modèles.
Les sources des bases de données, les matrices, les hypothèses retenues, les calculs, les pondérations par critère, etc., sont accessibles librement.
Cela permet aux membres de pouvoir expliquer les résultats qu’ils obtiennent, en consultant par exemple l’hypothèse choisie par l’Observatoire de l’Immobilier Durable pour construire un indicateur.
L’Observatoire de l’Immobilier Durable est par ailleurs à l’écoute des demandes de ses membres et a notamment mis en place des ateliers usagers qui ont vocation à faire remonter les points d’attention des utilisateurs. Les retours ont déjà fait évoluer la plateforme pour la rendre plus ergonomique et mieux adaptée aux besoins évoqués.
Depuis septembre 2023, sous l’impulsion des membres actifs du groupe de travail qui existait sur Bat-ADAPT, l’Observatoire de l’Immobilier Durable a également lancé le Bat-ADAPT Acceleration Program (BAP). Cette gouvernance réunit différents acteurs impliqués dans le développement de Bat-ADAPT (notamment Nexity, ICADE, la Caisses des Dépôts et Consignations, La Poste Immobilier, la Société Foncière Lyonnaise, l’OID, …) pour discuter des choix stratégiques, faire progresser l’outil et réfléchir aux grandes orientations et évolutions futures.
De nouvelles fonctionnalités à venir, notamment pour les collectivités
R4RE est amenée à évoluer encore. Deux nouveaux volets sont en cours de création :
Bat-ADAPT Territoires, un outil à destination des collectivités, qui reprend les mêmes principes que Bat-ADAPT. Il permettra d’obtenir une cartographie des risques climatiques pour les équipements des collectivités (établissements de santé, d’enseignement, infrastructures de transport, etc.), et d’afficher également des données propres aux politiques locales (politique de la ville, trames vertes et bleues, etc.). Créé avec l’Ademe, il est pour l’instant testé pour les Hauts-de-France et l’Ile-de-France et devrait être accessible sur la plateforme R4RE en janvier 2024.
Ener-Bat, un outil de cartographie des potentiels de solarisation sur le territoire.
Expérimentation de la solution
L’utilisation de R4RE par Icade
En octobre 2023, nous avons échangé avec Josephine Brune, Responsable Transitions Environnementales chez Icade. L’occasion d’en apprendre plus sur l’utilisation de la plateforme R4RE dans le cadre des activités de foncière et de promotion de l’entreprise.
L’adaptation des bâtiments existants et futurs, en enjeu grandissant pour les entreprises de l’immobilier
Icade est un acteur majeur du secteur immobilier en France. Sa foncière de bureaux est implantée dans la Métropole du Grand Paris et dans quelques grandes métropoles régionales, avec un patrimoine de plus de 1 899 600 m2 et 700 entreprises locataires en juin 2021. Le groupe est également un promoteur d’opérations de logements ainsi que de bureaux et de grands équipements publics, avec 1 257 millions de chiffre d’affaires économique en 2022.
Depuis 2015, Icade s’est saisi du sujet de l’adaptation en parallèle du travail sur sa stratégie bas carbone.
« Plus le temps passe, plus les rapports du GIEC nous alertent et plus on voit qu’il va bien falloir adapter les bâtiments » - Josephine Brune, Responsable Transitions Environnementales chez Icade
En tant que membre de l’Observatoire de l’Immobilier Durable, Icade a contribué dès 2019 au développement de Bat-ADAPT. La foncière a fourni de nombreux retours utilisateurs à l’Observatoire de l’Immobilier Durable pour que la plateforme s’améliore en fonction de ses besoins. Grâce aux nombreuses caractéristiques qu’il est possible de rentrer sur chaque bâtiment, Bat-ADAPT permet à Icade d’obtenir des indicateurs sur l’exposition, la vulnérabilité ou la résilience aux risques climatiques de leur patrimoine. Tous leurs bâtiments tertiaires sont renseignés sur la plateforme, et la Promotion y entre ses nouveaux projets chaque année.
Une utilisation opérationnelle de R4RE pour prendre des décisions stratégiques
Bat-ADAPT répond au besoin d’Icade d’un outil opérationnel pour aider à prioriser les actions sur les bâtiments les plus vulnérables. Les résultats donnés par les diagnostics bâtiments permettent de prévoir les travaux et les budgets dans les Plans à Moyen Terme de l’entreprise. Le plan de travaux d’adaptation à horizon 2030 débute actuellement pour la foncière tertiaire : beaucoup d’applications de peinture blanche sur les toitures des bureaux sont prévues, mais aussi de la végétalisation de toitures, ou encore des poses de stores extérieurs. Icade réalise également sur ses bâtiments des travaux d’efficacité énergétique qui participent à l’adaptation : isolation par l’extérieur, remplacement des chaudières gaz par des PAC, etc.
L’entreprise souhaite aussi adapter la façon de construire ses nouveaux bâtiments. Avec Bat-ADAPT, Icade réalise deux fois par an une cartographie des nouveaux projets pour identifier ceux qui seraient à risque. Les pratiques pour l’activité de promotion sont cependant moins faciles à faire évoluer. Construire des bâtiments allant au-delà des réglementations environnementales en vigueur (déjà complexes et ambitieuses) coûte cher, ce qui complique la compétitivité sur le marché du neuf.
En dehors des prix, ce sont aussi les attentes des futurs acquéreurs qui peuvent empêcher certaines mesures: un logement orienté sud attire encore bien plus qu’un logement orienté nord, même si celui-ci risque d’être bien plus vulnérable à la chaleur.
La conception bioclimatique de l’architecture des nouveaux bâtiments est tout de même de plus en plus travaillée pour prendre en compte ces enjeux, tout en satisfaisant les attentes des acheteurs.
Retours utilisateurs-rices
Quel bilan pour R4RE pour le moment ?
Icade a saisi sur la plateforme les 200 bâtiments de sa Foncière Tertiaire, et la Promotion renseigne au fur et à mesure tous ses nouveaux projets, environ 80 par an.
En 2023, 85 000 bâtiments sont saisis au total par les membres de l’Observatoire de l’Immobilier Durable sur R4RE. La plateforme est adaptée à tous types de gestionnaires immobiliers – collectivités ou bailleurs sociaux par exemple. Certains indicateurs renseignent des données spécifiques pour un type de bâtiment : l’indicateur sur le bruit est par exemple réfléchi pour les logements, car il a un impact sur l’ouverture des fenêtres la nuit pour rafraîchir.
Co-bénéfices
Co-bénéfices environnementaux :
Biodiversité
Co-bénéfices autres :
Analyse de risque compatible avec les exigences réglementaires de la Taxonomie Européenne sur l’adaptation
Coûts
Combien coûte une adhésion à l’Observatoire de l’immobilier durable pour une entreprise ?
L’utilisation de R4RE est gratuite pour rentrer jusqu’à dix bâtiments.
Au-delà, il faut être membres de l’Observatoire de l’immobilier durable, avec un coût qui varie selon le type de métier (foncière, promoteur, bureau d’étude, etc.). A titre indicatif, une foncière paye environ 7 000 € par an.
Cette adhésion donne également accès à des groupes de travail, à des ateliers et à toutes les ressources publiées par l’OID sur leur plateforme Taloen.
Complexité et contexte de mise en oeuvre
Une saisie des données assez complexe
Même en ayant un accès membre à R4RE, la saisie de son patrimoine immobilier est une étape qui peut être assez chronophage si l’on possède un nombre important de bâtiments. Il n’est en effet pas possible d’importer ses bâtiments depuis un outil interne. Le fichier Excel à remplir ne peut pas être automatisé, et il est assez complexe à prendre en main lorsqu’on ne connaît pas encore les points de détails qui peuvent bloquer son exploitation. Pour répondre aux difficultés de ses utilisateurs, l’Observatoire de l’immobilier durable leur met à disposition un tutoriel en ligne, et un mail de contact est disponible pour obtenir une aide sur un problème rencontré. Des formations à l’utilisation de R4RE sont également régulièrement dispensées en français et en anglais.
Un coût qui peut être important pour les petites structures
Les professionnels souhaitant saisir plus de dix bâtiments sur la plateforme doivent payer une adhésion à l’Observatoire de l’immobilier durable. Le coût de l’adhésion peut être assez élevé pour des petites entreprises ayant un patrimoine immobilier peu important mais supérieur à dix bâtiments.
Une absence d'indicateurs financiers
L'outil R4RE ne fournit pas de données sur le coût des actions recommandées pour améliorer la résilience d’un bâtiment, ni sur le coût que l’inaction pourrait engendrer : coûts potentiels des dommages en cas d'événements extrêmes, impacts sur la valeur d'un bâtiment. Cela peut limiter la capacité des utilisateurs à évaluer de manière exhaustive les implications financières de leurs décisions en matière de gestion immobilière.
Prestataire(s)
De nombreux outils de diagnostics en ligne
Il existe de nombreux acteurs qui proposent des outils de diagnostic risque des bâtiments en ligne. En voici quelques uns.
Resilience For Real Estate
Observatoire de l'Immobilier Durable
Association indépendante, l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) a pour but d’accélérer la transition écologique du secteur de l’immobilier en France et à l’international. Il produit des ressources et outils au service de l’intérêt général.
Outil de gestion du risque climatique pour aider les investisseurs et les entreprises à évaluer leur exposition au risque climatique et leur vulnérabilité.
